当前位置: 首页>新股 > 正文

中国房企未来发展之路--美国专业化金融化模式经验

发布时间:2019-06-12 12:06:01 来源:

  美国的龙头房企,有专业化和金融化两大特点。所谓专业化,即美国不同类房企深耕细分领域,极少混业经营。住宅建筑商主攻开发,通过产品线标准化提高周转、增加盈利;REITs专注自持,通过募投管退四大环节的专业化经营打造利润王。所谓金融化,即美国房地产金融发展水平高,房企对金融依赖程度深。REITs类房企在上市房企数量上占比70%,市值上占比86%;住宅建筑商也会兼营按揭贷款、产权保险等金融业务,对净利润贡献比重约为9%。

  美国房地产企业主要由REITs和住宅建筑商两类构成。截至2019年5月末,美国共有248家上市房企,其中住宅建筑商26家,市值989亿美元,市值占比8%;REITs174家,市值1.1万亿美元,市值占比86%;其他51家,市值占比6%。住宅建筑商以土地获取、住宅设计、工程施工、销售及售后服务为主业,“三巨头”是莱纳、霍顿、和帕尔迪,2019年5月底三者市值分别为308、164、89亿美元,共占住宅建筑板块总市值的56.6%。REITs是美国房地产行业的核心,上市REITs占上市房企的69.4%、市值占85.8%。REITs是集合投资者资金,由专业机构管理,投资于能产生稳定现金流的不动产,并进行定期派息的信托型或公司型基金。美国是全球规模最大、产品最丰富和成熟的REITs市场。1986年美国修订《国内税收法典》,规定REITs只要将应税收入的100%进行分配,即可免征企业所得税,是美国REITs腾飞的起点。目前美国市值在400亿美元以上的普通REITs有两家,一是西蒙地产,二是普洛斯,两者分别是商业地产和工业地产领域的龙头。

  在住宅建筑商模式下,房企呈现高周转、标准化、专业化、重并购、兼金融的特点。

  第一,高周转提升ROE。美国住宅开发领域的龙头房企周转速度遥遥领先其他国家。住宅建筑商“三巨头”霍顿、莱纳、帕尔迪,2018年总资产周转次数达到1.2、1.0、0.9,而中国、中国香港、新加坡龙头房企平均为0.3、0.1、0.1。美国房企实现高周转的“秘诀”有三个:一是缩短项目建设周期。2017年霍顿88%的竣工住宅为独栋住宅,从出售到交房只需2-6个月,基本实现当年销售、当年回款、当年结算。二是借助土地期权锁定土地。美国住宅开发商通过与土地持有者签订期权合约,获得以确定价格在未来购买地段的权利,期权费通常为地价的10%-20%,期限通常在8年左右。土地期权既保障充足的土地储备,又避免房企在土储上沉淀过多资金,周转速度大幅提升。三是开发项目以中低端住宅为主,便于标准化建设、项目周期短且总价低易于销售。中低端住宅易执行标准化、建设周期短、销售容易,且由于其客群价格弹性较高,在市场下行期,房企可通过降价促销的方式快速去库存,避免存货淤积。

相关热词搜索: 配资头条 济南配资