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北京“爆款”限房价项目靠什么突围?

发布时间:2019-04-12 13:57:22 来源:

本站讯、网易等所在的中关村(000931)软件园7公里左右,且前几年海淀住宅供应稀缺,三项目能弥补区域内供不应求的状况。

  中海望京府项目虽然在东北五环外,但是临近望京商务中心,较孙河更具区位优势。更重要的是,阿里巴巴北京总部位于中关村科技园区朝阳园北区,距离中海望京府非常近。

  需要指出的是,具有地段绝对优势的北京限房价项目数量很少,仅在10个左右,截至目前,北京限房价项目地块供应已经超过80宗,地段撬动热销不具有共性和普遍性。

  要逆袭,靠产品

  记者发现,“均好性+差异化”成为“地段+价格”外,限房价项目能够实现逆袭的另一法宝,尤其是5-6环的限房价项目,地段不占绝对优势,又遭遇集中供应、产品同质化严重,唯有通过周边的配套,诸如轨道交通、教育、公园等,抑或是产品的创新等指标,进行均好性组合和差异化策略,方能够在区域激战中实现突围。

  诸如中海望京府,虽然具有板块优势,但是能够使其具备“爆款”面相的另一个原因是“网红”户型的打造,据了解,其139平方米的四居户型,三个卧室和一个客厅全部朝南,两卫一厨均为明厨明卫,这在北京限房价项目中甚是少见。

  再如大兴金茂悦,虽然位于六环之外,但由金茂操盘,“科技精装”交付、四居“网红”户型、不到4万元/平方米的售价,并受北京新机场航空交通利好,在一定程度上弥补了地段较差的劣势。

  资深地产媒体人韩乐表示,纵观几个热销的项目,要幺是具备地段优势,要幺是产品进行颠覆性创新,打造网红户型和爆款产品。在限房价项目中,产品品质愈发关键,用真正的品质去打动消费者,这才是今年限房价项目的主流趋势。

  观察

  冷热不均,平均签约40%

  相比几个限房价项目的热销,事实上,大部分的限房价项目去化一般。韩乐表示,目前北京限房价项目的状况是冷热不均、两极分化,地段好、品质好的项目大卖,相反,地段不好、产品也不好的项目则卖的不好。

  合硕机构首席分析师郭毅也表示,热销并不能说明整体市场出现回暖趋势,毕竟位置好的项目只是个案,绝大多数限房价项目位于五环外、六环周边,这些项目普遍存在大面积滞销的情况。

  中原地产统计数据显示,截至4月初,北京合计入市限房价项目45个,获取预售证66期,提供房源30146套,网签7631套,合计80.3万平米,按照面积计算网签比例,去化率是22.2%。即便算上实际的销售,平均签约数量也不足40%。

  中原地产首席分析师张大伟分析,限房价项目已经普遍性降价10%左右,市场分化非常明显,部分位置优质的项目,去化接近90%,而大部分项目自去年入市以来,去化不足40%。

  值得关注的是,2019年,限房价项目面临的压力可能比2018年更为多样化,除了产品同质化所导致的同类项目之间竞争外,还将面临众多共有产权房入市对其形成的客源争夺。

  58安居客房产研究院首席分析师张波表示,限房价项目加速去化最为有效的手段当然是在价格上做文章,对部分同质化明显的户型进行更为有效的价格优化。另外需要注意对于后续产品做更为精准化定位,以产品突围胜于以价格突围。

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